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賢く住まう
A.01 住宅購入資金を有利に貯める方法って？
住宅購入の頭金を貯めるのに有利な貯蓄として、3つの積立方法があります。
つみたてくんや住宅積立貯金を利用していると、住宅購入時に公庫融資の割り増しを受けられます。また財形住宅貯蓄の利用者は、公庫より低金利の財形住宅融資を受けることができます。
- 財形住宅（持家）融資（財形住宅金融）
A.02 無理のない購入計画のポイントって？
「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返済できるか」という観点から資金計画を立てることが重要です。つまり「最大○○万円借りられるから、△△万円までの物件が購入可能だ」ではなく、「年間○○万円なら返せるから、△△万円の物件なら買える」という考え方で検討しなければなりません。たとえ融資限度額いっぱいまで借りられたとしても、返済が家計を圧迫して教育費や老後資金などの準備ができなくなってしまうのでは、ライフプランを実現させたことにはなりません。
一般に、無理のない住宅ローンの年間返済額は「手取り収入の25％以下」、20％であれば理想的であると言われています。ただし、たとえば年収が1億円ある人ならローン返済割合が高くてもゆとりがあると考えられる場合もあるでしょう。25％はあくまでも目安です。また、今の社会経済状況を考えると、ボーナス返済比率の高い返済計画もリスクが高いと言えますし、退職金をあてにしたプランもあまりおすすめできません。
A.03 頭金ってどれくらい必要？
マイホーム購入にあたって一概にいくらあれば大丈夫、ということはありませんが、頭金と諸経費を合わせた「自己資金」として、できれば物件価格の3割、少なくとも2割を目安に用意しましょう。
住宅ローン借入れの際、他のローンも含めて物件価格の8割とする金融機関が一般的です。そのため、通常は物件価格の2割を頭金として準備しておく必要があると言われるのです。民間の金融機関の場合、条件によっては物件価格の100％あるいは諸経費等も含め120％程度まで融資が受けられるケースもありますが、その分ローン返済の負担が大きくなり、家計を圧迫しかねません。また諸経費として物件価格の5～10％程度見込んでおく必要があるため、頭金とあわせて自己資金は2割ないし3割必要と言われているのです。
A.04 「諸経費」ってどんなものがかかるの？
住宅の購入そのものに際して、手付金・印紙税・仲介手数料・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）が、住宅ローンの借入れにともなってローン保証料・特約火災保険料や特約地震保険料・団体信用生命保険料・融資手数料などの費用がかかります。また購入後も不動産取得税・固定資産税や都市計画税・維持管理費・修繕積立金・駐車場代等がかかります。
A.05 元利均等返済と元金均等返済ってどう違うの？
「元利均等返済」とは、元金と利息の合計額（毎回の返済額）が一定で、その返済額に占める元金と利息の割合が返済時期によって異なる返済方法です。毎回の返済額が一定のため返済計画が立てやすい反面、当初は返済額のうち利息の占める割合が高くなるため、長期に渡る場合、金利が高い場合には元金の減り方が少なくなります。
一方の「元金均等返済」とは、元金の部分を返済期間で均等に割って返済する方法です。元金部分の残高に応じて金利が上乗せされるため、当初の返済負担は大きいですが、返済が進むにつれ元金が減った分利息も少なくなるため、返済額が減っていくことになり、総返済額も元利均等返済に比べて少なくなります。
A.06 固定金利と変動金利ってどっちにすればいいの？
固定金利とは、借入時の利率が最後まで変わらない金利です。一方、市場の変化にあわせて借入利率が変わっていくのが変動金利です。
図のように、金利が上がっていくのか、下がっていくのかによって、どちらが有利か不利かは異なります。
また「○年固定金利選択型」などという名前がついているものは、ベースは変動金利です。借入当初の一定期間（2年～10年程度）は固定金利で、その後は一定期間ごとに固定か変動かの選択ができます。
A.07 繰上げ返済と借り換え、どっちが有利？
繰上げ返済とは、まとまったお金ができたときローンの一部を通常返済とは別に返して元金を減らすことで、借り換えとは、現在のローンを一括返済して新たに別のローンを借りることをいいます。つまり借り換えは一時に条件がすべて変えられるものですが、繰上げ返済はこまめに行うことができるため、どちらが有利というものではなく、両方のメリットをうまく受けつつ返済できれば利息圧縮に大きな効果があります。
- 繰上げ返済シミュレーション（金融広報中央委員会）
- 借り換えシミュレーション（モアバンク）
A.08 上手な繰上げ返済のポイントって？
繰上げ返済をしたお金はすべて元金の返済に充てられます。つまりその分支払う利息が少なくなるということで、借り入れてから早いうちにすればするほどその効果は高くなります。
借入れが複数ある場合は、
- 金利の高いもの
- 返済期間の長いもの
- 借入残高の多いもの
- 変動金利のもの
からというのを基本にして考えると、利息軽減の効果が大きくなります。
A.09 繰上げ返済で毎月の返済額を減らすことができるってほんと？
繰上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。通常は“繰上げ返済”というと、繰上げた元金の分返済回数を中抜きする「返済期間短縮型」をイメージされるでしょう。一般にこのタイプの繰上げ返済の方が利息軽減効果が高いため、よく利用されます。一方の「返済額軽減型」とは、返済期間はそのままにして毎回の返済額を少なくするというもので、返済期間短縮型より利息軽減の効果は小さくなりますが、家計がひっ迫している場合などに利用されます。
また、毎月の返済額を減らしたいけど手元にまとまったお金がなく繰上げ返済ができない、というときには、一定の範囲内で返済期間を延長（条件変更)して毎月返済額を減らすことも可能です。ただし総返済額は増えますので、もともと20年などの短い期間で借りていて、返済期間を延長しても定年までに返済が終わるといったような場合に検討するとよいでしょう。
- 住宅ローンの繰上げ返済（イーローン）
A.10 住宅ローン控除について知りたい！
平成17年中に入居すれば、ローン残高4000万円までが住宅ローン減税の対象となります。この制度は、一定の要件を満たしていれば、年末時点の住宅ローン借入残高の1％または0.5％（最高50万円まで）について所得税の税額から控除できるというものです。
ただし、控除される（還付される）のは当然支払った所得税の額を限度としますので、もし年間に支払った所得税が25万円なら、控除されて戻る税額は25万円ということになります。
- 住宅ローン控除はこう変わる（TabisLand）
A.11 定期借地権とか定期借家権って何？
マイホームが欲しくても、いくら地価が下がっているからといって、土地を買うのは簡単なことではありません。定期借地権を利用すれば、少ない負担で自分の家を建てることも可能になるのです。定期借地権とは期間を決めて地主から土地を借りる契約のことで、その土地の上に自分のものとして建物を建てることができます。土地を「買う」のではなく、毎月地代を地主に払うことになります。この場合土地の購入費がかからないため、通常の土地付き一戸建てを購入する場合の5～6割程度の資金でマイホームが手に入ります。
ただし借地契約を結ぶ時に保証金が必要で、また法律により50年以上の契約を結ぶことになりますが、大規模なリフォームなどを勝手にすることはできず、契約満了で土地を返すときは建物を取り壊して更地にしてから返還しなければなりません。
- 定期借地権付住宅の特徴（Myhome@nifty）
定期借家権は、平成12年3月1日から施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（定期借家法）によって創設された新しいタイプの借家権で、「契約期間の満了により終了する借家権」のことです。更新がないため、貸主が安心して賃貸に出すことができることから、賃貸物件の幅が広がることが期待されています。
- 定期借家権とは？（ミツケ不動産）
A.12 住宅資金を親から援助してもらうとき、税金が有利になるってほんと？
これまで両親や祖父母から住宅資金を援助してもらうときには、550万円まで実質非課税、1,500万円までなら贈与税が軽減されるという「住宅取得資金贈与の特例」を使うことができました。これだけでも大きな優遇制度であったのですが、平成15年の税制改正で創設された「相続時精算課税制度」を利用すると、住宅取得資金であれば3,500万円まで非課税で贈与することができます。ただし、平成17年末までに両親から贈与された住宅資金に限ります。
- 相続時精算課税制度と住宅取得資金贈与の特例、どっちがいいの？（アンピール マンション）
A.13 バリアフリーにするとき、リフォームローンが優遇されるってほんと？
高齢化にともなって社会的にも必要性の高まるバリアフリー住宅。住宅金融公庫なら、一定のバリアフリー住宅には基準金利が適用され、割増融資を受けることもできます。高齢者が公庫を使ってバリアフリー工事を行った際に、毎月の返済を利息のみにして、元金は亡くなった時に一括返済するというしくみもあります（バリアフリーリフォーム債務保証）。民間金融機関でも、通常の住宅ローンより融資金利を低く設定していたり、そのほか自治体によっては年利1％のバリアフリー融資もあります。
- リフォーム融資のご案内（住宅金融公庫）
- バリアフリーリフォーム債務保証（高齢者住宅財団）